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今年“两会”激活了养老地产

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    [LV.2]偶尔看看I

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    发表于 2015-3-11 20:09:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
    两会召开了,李克强总理说完了,我的朋友圈就开始冒出各种大神在YY总理的各种话,今天的朋友圈是各种的欢腾各种的愉悦各种的开心。我也看了一些数据,大家的观点都是大同小异,无非说的是自己揣测中政府会对房地产的支持。
      当然,我对房地产一贯的看好,但是并不因为此次的两会就特别的看好,我还是聊下我对于此次会议的一些心得感受吧。
     第一:所有人都关注GDP增幅7%,但是所有人也忽略了另外一个数据
      7%的增幅可以说是历史最低点,但是绝对值的增长依然是历史最大。当基数变的越来越大的时候,每年的增幅必然会有一定程度的下滑,在中国人口日渐老龄化的年代,只要保证拥有一定的绝对值增加就相对稳定。所以7%的增幅在我眼里是理所当然或者合情合理。
      在所有人都在YY7%的增幅对于房地产的影响的时候,我相信很多人忽略了另外一个藏在角落里的数据:城镇失业率控制在4.5%。不知道各位对于GDP增幅和城镇失业率之间的关系有没有直观的反应。过去我们一直喊的口号保八保八是为什么而保。保八的核心要素是希望控制城镇失业率在4%以下。
      因为有数据表明,对于中国这么一个人口庞大的国家,如果经济不保持8%的高速发展,如果失业率超过4%,会出现动荡的可能,所以政府一直保持快速的运营。过去也一直将失业率控制在4%以下。
      但是,留心的朋友可能就发现了,2013-2014年两年,中国的经济增幅开始下滑,于此对应的失业率也上升,官方给出的数据是失业率达到5%,但从目前的社会结构和舆论而言,并未出现明显的问题,核心是虽然比重上升,但是人口结构的老龄化,所以绝对值并未明显上升。所以政府对于失业率的数据容忍度也开始放宽。今年对外规划的目标是4.5%,我个人推测应该可以接受5%左右。
      所以失业率放宽,对于经济的要求也就放宽,7%是一个合理的数据。
     第二:经济数据下藏着一个房地产红利行业
      给大家看一下政府给出大量的目标增长数据
     2015年政府工作报告目标:
     GDP增速:7%左右;
      M2增速:12%;
      通胀目标:3%左右;
      进出口总额增长目标:6%;
      城镇失业率目标:不高于4.5%
      就业:创造1000万个城市就业岗位
      国防支出:增10.1%,至8900亿元
      全国预算赤字目标:1.62万亿元,约占GDP的2.3%。
      全国预算支出目标:17.15万亿元,增长10.6%
      全国预算收入目标:15.4万亿元,增长7.3%
      社会消费品零售总额:增加13%
      固定资产投资:增长15%
      中央基建投资:4776亿元
      铁路投资:8000亿以上
      水利工程投资:8000亿
      基本养老金标准:提高10%
      2015年单位GDP能耗:降低逾3.1%。
      粮食总产量:5.5亿吨以上
      在这么一长串数据中,有没有看到一个数据。
      在所有增幅中,增幅最快的是固定资产投资,没有错,因为中国但凡处在城镇化的周期内增幅就一定不会低。那么第二快的呢,社会消费品零售总额增幅13%。
      这个数据是超越GDP,人均可支配收入,通货膨胀等一系列数据的。王健林曾经说过,中国的社会零售总额的增幅常年保持高速的增长,其中体验型消费的增幅速度大大超越15%。比如电影行业连续五年的增幅都超过40%,餐饮连续十年超过25%,也就是说,中国的商业综合体,购物中心有大量发展的空间,未来的商业地产依然有自己的突围口。虽然网购冲击着实体经济,但是体验性消费依然会是整体消费中的绝对主力。
      第三:有人看到支持居民自住和改善性住房需求,但是有没有人看到了另外一面
      关于房地产的利好,最大的应该就是这么一段了。
      加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
      所有人的关注点落在支持居民自住和改善性住房需求这两句话的时候,也有不少人引申为一线城市解除限购这个着力点。我的落角点放在了加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。
      我们知道,大概两年前,我们都说房地产驱动的重要力量来自于城镇化,而典型的城镇化模式就是新城开发模式。就是在城镇的近郊位置开发一个新城。而通过新城激发的需求基本都是刚需以及首套住房需求。
      但是此次两会的描述点落在了旧城改造,换一句话就是拆迁。这与新城开发的最大区别就是新城属于摊大饼,旧改属于做蛋糕,将城市老城区域的面貌做的更美好。所以理所当然,因为拆迁产生的需求当然是改善性需求。
      所以从这句话我看到的是中国城镇化模式的微调,未来2015年的重点应该集中在二三线城市的升级,而不是过去的农村升级城镇。所以如果房企未来在二三线城市拿地,也许市中心的待拆迁位置可能是一个不错的选择,而且我也认为这个是需求相对稳定和健康的区域。当然,我也觉得这句话等同于间接承认了新城开发模式在二三线城市的不合理。
      第四:我认为此次会议的最大利好,在于激活了养老地产
      对于养老金标准提高10%也被很多人玩味,对于老年人的福利待遇有着较大的提升。且对于医疗机构改革也是李克强总理提到的一个重点。其中有一句让我眼睛一亮:基本实现居民医疗费用省内结算,稳定推行退休人员医疗费用跨省直接结算。
      一旦实现了医疗费用跨省结算,将彻底激活大量的养老地产。养老地产发展到现在一直有一个强烈的瓶颈:目前为止真正具备养老地产置业需求的客户只集中在一线城市。但是一线城市高昂的土地成本又使得目前的养老客群不具备购买力购买。
      而一线城市周边的二线城市则迎来了最好的机会,两小时生活圈的交通便利、优势的环境资源以及合适的价格,成为他们吸引一线老年客群购买的主要动因,但是医保问题成为所有养老客群置业的最后门槛,大量的养老地产几乎都死在无法医保结算的问题上。
      而海南某项目对外推出可以使用上海医保卡这一项政策,就实现了项目的快速去化,可见养老客群对于这一点的关注。
      如果未来针对于退休老人可以实现跨省结算,将是养老地产的最大红利,也可能会成为未来二三线城市养老地产实现去库存的最大法宝。
      我看好房地产,但并没有因为这次会议更加看好房地产,市场的机会永远存在,政府可能会引导,但是我们依然去寻找。
    作者:卢俊

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