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研究丨老年住宅经营策略设计

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    发表于 2014-7-5 16:51:49 | 显示全部楼层 |阅读模式

    对于这种没有分割产权的老年性公寓,在中国现行的情况模式之下,经济条件尚未成熟,市场环境尚在培养,市场认可度尚不可看好,我们必须在盈利模式上有所创新才能寻找到出路,具体来讲,就是要注意到,首先如何变相的将使用权无限期的销售下去,其次是如何在价格定位上让老百姓认同。具体盈利模式建议如下:

    1、会员制盈利型模式及中国式创新

    会员制盈利模式:以出租为主要经营方式,收费水平要比福利型养老机构的收费水平高,具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金,每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润,国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润,具有寿险公司的经营性质。

    中国式创新:根据中国传统的消费习惯和置业惯性,上海亲和源对会员制模式采取了创新,增加了记名会员制盈利模式,在交纳一定数额的抵押金购得会员卡,每月交纳一定的管理费的基础上,记名会员卡可以继承和转让,根据实际经营状况,这种模式相对于非记名会员制度来讲,更容易被中国市场接收。

    2、逆抵押贷款购房

    逆抵押贷款购房:这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人一定数量的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有,这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核,一般规定老年人的年龄在55周岁以上。

    3、转让使用权模式

    在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下,坚持买卖不破租赁原则,采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一,在固定年限内,使用权在使用权人死亡后,可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用,但应重新签订使用合同,所有权人也可以调整使用权人。

    4、分散租赁模式

    即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比较分散,有长有短,且非一次性付清的经营模式,在这种模式下,一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得利润作为按股分红的经营模式。

    盈利模式分析:

    以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊,中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛,在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的上海,或许能赢得市场的认同,但在是否能被老年群体认可,尚不得知,它的操作经验固然值得我们借鉴,但在未进行充分的市场研究之前,不可轻易的盲目的全盘照搬;

    逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上,比较适合较为独立的老人,对消费理念水平也有着较高的要求,能不能适应市场的需求,也尚不得知;转上使用权的盈利模式,是目前产权无法分割销售的项目最多采取的手段之一,但在继承和转让上,又较多的受到政策法规的约束,市场的认同度也会受到一定的影响;分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高,但在经营状况较好的状况下,利润也最为可观,但资金回笼速度也最慢。

    盈利模式建议:

    在综合分析以上盈利模式之后,建议根据开发周期,走多元化盈利模式建议,结合市场实际情况,在项目开发前期,以转让使用权和逆抵押贷款购房两种模式作为最主要的盈利模式,要根据项目老年住宅性质优势,争取在政策上获得较大支持,扩大目标客户群体,增加优惠力度,以增强目标客户投资信心;

    在项目开发中期,在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下,采取以会员制盈利型和转让使用权模式为主的盈利模式,对于会员制盈利型模式要注意适当降低入驻门槛;在项目开发后期,在前期配套服务等日趋完善的基础上,以会员制盈利模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。

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