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从万科海上明月、华润南宁拿地看养老社区发展——全龄...

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    开心
    2014-6-30 09:48
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    [LV.2]偶尔看看I

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    发表于 2018-4-23 15:01:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
    从华润南宁10亿拿地看未来养老社区发展趋势——全龄混合养老社区

    随着未来城市建设的进一步完善,城市发展思路的逐步更新。全龄的融合式的住宅市场发展的主流,已经成为不争的实施。而且这一思路已经成为政府供地的基本条件。
    全龄社区模式通过整合了养老、教育、医疗等资源,提供了一个解决子女教育、父辈养老、自身养老等多重需求的宜居社区。而作为养老核心内容,社区设置一定规模的持有经营的养老服务设施,一方面服务机构自身入住的老人,同时它还承载着社区内部甚至社区周边范围居家养老的输出服务。这里养老设施的内容以及功能布局是整个驱动项目开发的核心。以养老为核心,我们在全龄混合社区里植入其他社会资源优势用以提高产品的竞争力。例如环境,医疗,教育,服务等。这里我们特别强调教育资源的利用,因为我们希望在全龄会和社区模式下,能够将子女教育问题和老人赡养问题以及购房置业问题通过我们的设计一站式解决,这必将给项目带来更强的市场竞争力。
    同时我们也关注到,不同阶段老人从生活方式到心理状态的不同,健康老人和失能老人从心理上是明显排斥的。养老群体心理敏感,不同的群体之间既要有关联又要有区隔。因此我们养老产品的设计针对不同的养老物业产品涵盖了适老化通用住宅,老年公寓和持续照护机构。

    养老地产发展新思路:

    全龄化混合养老社区实例1:华润南宁五象地块
    01

    以2017年8月9日,华润置地以约10.5亿元的成交总价竞得南宁市良庆区玉洞大道以南,新良路以西144亩地块为例
    该地距五象总部基地、广西体育中心约5km,未来规划地铁9号机场线或经过,周边配套规划齐备,具有巨大发展潜力。该地块为南宁首宗出让的养老地块,标志着华润养老地产模式首入广西。

    地块信息:
    【康养医住社区】占地总面积为96386.38平方米(144.579亩),由三宗地块组成,宗地一97.849亩的商住地,宗地二34.217亩的养老机构用地,宗地三12.513亩的老年综合医院用地。三宗地的起始单价分别为398万/亩(折合楼面地价1990元/平米)、145万/亩(折合楼面地价725元/平米)、129万/亩(折合楼面地价967元/平米)。
    上述三个宗地作为一个标的出让,不接受单宗竞买。现场竞拍,竞买人须同时对上述三个宗地进行有效报价,按上述三个宗地单价均最高且不低于底价者得原则确定竞得人。

    这幅医住综合体地块采用“限地价+竞配建”的竞价方式,设置了宗地一(商住用地)的竞拍地价最高上限为1000万/亩(折后楼面地价为5000元/平米),当挂牌价格等于1000万/亩,不再接受更高报价,若有两个或两个以上竞买人继续竞买的,转为在此基础上向上竞产权移交住房配建面积,按投报移交面积最大者得的原则确定竞得人。首轮投报配建面积为不少于1000平米,每次投报须为500平米的整数倍。

    成交信息:
    022地块由华润拿地,成交总价104608.0546万元(折合约10.46亿),其中,
    450108100207GB00050宗地,成交单价1000万元/亩,楼面地价5000元/㎡,产权移交住房配建面积40000㎡,成交总价97848.6900万元;
    450108100207GB00051宗地,成交单价150万元/亩,楼面地价750元/㎡,成交总价5132.6180万元;
    450108100207GB00052宗地,成交单价130

    全龄化混合养老社区实例2:万科海上明月

    02

    这种的土地供给方式已经注定了未来这一社区的性质,必然是以普通住宅为基础,养老康复为特色的全龄化的混合养老社区。
    作为随园良渚的姊妹篇,万科随园海上明月就是一个典型的全龄混合养老社区,她的的内外生活配套都十分醇熟:双线轨道(2号线和在建的5号线)、三大商业中心(宝龙广场、万科生活广场、LES城市生活广场)、五大综合医院(浙二医院、滨江院区、武警医院、萧山区中医院、萧山医院、萧山第一人民医院),加上组团内随园嘉树长者公寓+护理院医疗机构的一体化医养配套,随园·海上明月将以48项适老化硬件性能标准、165项服务细节精心打磨产品与服务,为长者提供24小时精细化的生活照料服务。值得一提的是,随园·海上明月组团中的医疗配套随园护理院还引入了澳大利亚权威服务标准,为长者提供成熟专业的医养服务,为他们的健康全方位保驾护航。
    据王丽娜介绍,随园·海上明月将是随园养老9年来总结的产品与服务主张落地的首个旗舰项目,“未来,随园·海上明月将以长者为核心,构建全新的符合长者传统养老观念与现代化居住标准的美好生活方式。”
    03
    1. 什么是全龄混合养老社区
    近十年我国进入了养老事业的高速发展期,出现了多种类型的养老社区。总体来看,许多养老社区项目借鉴了美国太阳城的 CCRC 开发模式,即将老年群体的生活居住区域单独划分出来,形成集中独立式的养老社区。但是,这种模式也存在不少问题,特别是从老年人的心理角度考虑,健康老人与介护老人 ( 相当于完全不能自理的老年人 ) 间本身就具有排斥心理,有时个别的负面信息很可能带来群体的消极情绪,加之老年人聚居区往往缺乏生机,老年人长期生活在这种有特定年龄层的环境中,也容易产生一系列负面的问题。由此,近年来许多专家学者提出了“全龄化”养老社区的概念与模式,即“三代同堂”、“老少共居”或“相邻而居”的社区形式,具体指城市社区中配置一定的老年服务配套设施和专为老年人服务的居住产品,使老年人能够与子女共同生活或者相邻生活,同时享受到专业便利的医疗护理服务。

    2. “全龄化”养老社区的概念和特点,其主要包括以下四个方面的内容 ( 表 1):①选址方面,“全龄化”养老社区由于占地较大,一般位于城市近郊,同时考虑到老年人对健康养生外出活动的需求,对周边环境、交通条件有较高要求;②服务人群及老年人生理阶段方面,“全龄化”养老社区的服务人群囊括从幼儿到介护老人的全年龄段人群,区别于城市普通社区无法满足介护老人的特殊需求,也区别于一般养老社区仅允许老年人入住的局限;③居住类型方面,“全龄化”养老社区包含一般适合城市三口之家的住宅、适老化住宅,以及为半自理、介护老人服务的养老公寓和颐养院;④配套设施方面,相较普通城市社区,“全龄化”养老社区增加了老年人日常生活所需的配套设施,但并非如一般养老社区般全面铺开,而是对部分养老组团进行特殊设计。因此,可将“全龄化”养老社区视为普通城市社区与一般养老社区的融合和进化,是既照顾老人生理又顾及老人心理安慰的人性化养老社区模式。

    3. 相关资料显示,在美国目前的养老机构中,护理床位设置的合理比例为 5%~ 8%, 一 般 为 5%。例如,美国太阳城的自理型、半护理型和全护理型养老组团中老年人口所占比例分别为 80%、13%、7%。护理型养老组团的人口比例均高于我国“9073”的养老格局②。对比国内比较成功的“全龄化”养老社区,如杭州良渚文化村,其养老组团“随园嘉树”可容纳人口占社区总人口的 6.7%。因此,借鉴国外经验并结合我国实际情况,建议在“全龄化”养老社区中,养老组团人口占社区总人口的 5% ~ 15% 为宜在养老组团的布局上,应尽量靠近社区中心配套设置,避免设于社区外围边缘地带,使老年人在最大化地享受社区服务的同时,能够更好地融入社区生活。

    (1)政府
    符合国家养老产业政策,在解决城市化发展的同时,解决社会民生问题。能够更好的发挥国家“机构为支撑”的政策作用。全龄社区的集中养老设施承载了整个社区乃至周彪社区的养老服务照顾体系的功能。同时通过完善的养老及其他配套设施可以提高周边土地价值。
    (2)投资人
    当前市场上的投资渠道狭窄,作为可持续投资及持续收益的养老产业项目,更容易获得各级政府的政策金融税收的支持。养老持有型物业,是后期持续融资的有效工具,同时又是一个长期稳定的收益产品。
    (3)开发商
    当前房地产市场持续打压的形式,养老地产羡慕可有效回避调控风险,参与民生建设,获得各级政府的支持,销售型和持有物业相结合的模式可以获得现金流和总体利润的平衡。同时持有型物业也是开发商后续持续融资的一个有效工具。
    (4)运营商
    通过各方的强强合作,更容易获得市场准入的机会,在专业化分工的基础上可以实现规模化运营。同时整个社区乃至周边社区为居家养老的输出服务提供了长期稳定的市场。
    (5)购房人
    有效地解决老人养老问题,保持家庭内部成员的和谐问题,同时还解决了子女教育及购房置业的问题。

    文章来源:刘凌雯,沈丽君,吕 晓 文章:“全龄化”养老社区规划布局探索 (规划师)
    蒋亚利文章:探索中国特色养老地产模式 (理想空间)


    ———————— 听厚朴 聊养老 ————————
    [table=98%]
    我们河南厚朴养老咨询服务有限公司目前主要有三块业务:

    一是从事养老产业研究,定期出具行业研究报告,编撰养老行业专业书籍,承接政府企事业单位的市场研究报告和其它定制式的研究报告。

    二是从事具体养老项目的咨询策划工作,包括养老机构与健康养老养生地产的可行性研究、项目立项、协助拿地拿项目、项目定位、项目商业模式设计、服务产品设计、投资收益分析等整体策划工作,协助项目顺利推进。

    三是从事养老项目的筹备和运营顾问服务,协助投资者或者运营者搭建团队、建立运营服务体系,协助运营等。

    项目咨询:400 168 5989   吴老师 15838337040

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